2025年東京ワンルーム事情
どうもRoma（ろま）です。
普段は不動産家賃のアドバイスをしてるんだけど、その時によくある質問が「どこに物件を持てばいいか」という問題。
不動産は家賃収入ありきで価格が決まってくるので、入居者が多いところに物件を持つのが成功する近道になる。
ということは、日本でも人口が1番多い「東京」に物件を持つのが成功確率が上がる。
じゃあそこに巷でよく聞く「ワンルーム投資」をしたらいいんじゃないか！となりがちだけど、そこに待ったをかけたい。
今回はいろんな切り口からこの課題に取り組んでいきたいと思う。
これを読んで、あなたがワンルーム投資をどう見るか判断して欲しい。
①人口が多い超都心
都心の中でも特に人口が多いのが「港区、千代田区、中央区」の3つ。そしてその近辺の渋谷区と新宿区を合わせた5区は他を見ないほど異例の超高騰価格なマンションが多い。
こういうところにワンルームマンションを持とう！となると、だいたいは億を超えてくる。この5区には入ってないけど、僕が住んでた目黒区のマンションも新築で億以上していた。
東京のマンションの価格は日本全国でもトップクラスに高い。
それは人口が多いから売れ行きも良く、売却も他と比べると容易だからだ。こういった理由で、東京23区の都心エリアは今でも物件価格が高騰している。
だからワンルーム業者がこぞって「今買わないと高くなっちゃいますよ！」とあおっているのも事実だ。
しかし、現実的に億以上の物件をサラリーマンが所有するのは難しい。だから都内でも他の地域で大体3000~4000万円台のワンルームマンションを販売する投資会社が多く、それを買いませんかと営業する業者がたくさんいる。
今のうちに買っておけば後で儲かる。もしくはローンを返済したらあなたに家賃が丸々入ってくるから年金がわりになりますよ！という営業トークをするところが多い。
②2025年から人口減少の傾向に
しかし、ここで待ったをかけたい。実は総務省が出した国勢調査の結果では2025年をピークに東京の人口が減少するのではと発表している。
え！？東京で人口が減るの？それってヤバくないってことだ。
実は知らぬ間に日本の人口は減少傾向にあり、2010年を目安に右肩下りに人口が減っている。
40年後の2060年には日本の人口は8500万人。1億を軽く切っている。しかも65歳を超えるお年寄りが全体の40%近くになる超高齢化社会に突入している。
おそらく、日本だけがこのように超高齢化社会を歩むことになりそうだ。
昨今の日本では子供が生まれない、それでいて長生きする人が多い。だから自然と高齢化社会になっていく。
となると、オーナーとして考えなければいけないのが「入居者の推移」だ。これからワンルームにすむ高齢者が果たして増えるのか？また超都心区域に、しかも高い家賃を払ってわざわざ住む高齢者がどれくらいいるだろう。
いや、超都心でなくてもいい。今よりも人口が減って高齢者が多い社会になって、それで都内のワンルームを借りる人がどれくらいいるのかを想像して欲しい。
近年はいいが、あなたがローンを支払う30年後にはどのような状況になっているのかを今一度考えたい。
③30年後の日本
先程は2025年から都内でも人口減少が始まるとお伝えした。
ではもっと先の30年後にはどのような日本になっているのか。超高齢化社会になっているのはもちろんのこと、若者が少ないので社会保障が成り立つかどうかが心配だ。
今の年金システムは若い人たちがお金を払い、今の時点で年金を受け取る人たちがもらう賦課方式（ふかほうしき）をとっている。
まあ年金問題に触れると、将来はもらえないとか年金のもらえる歳があとになるとか散々言われてるけど、とりあえず年金機構の破綻はないと考えてみる。
となると、もらえるんだけど受け取り金額は確実に下がるだろう。だって払う人が少なくて、もらう人が多いんだから。今の年金より下手したら1/4ぐらいになるかもしれない。
こんな時だから不動産投資なんだよね！って言いたいけど、あなたが持ってる物件が30年後もちゃんと家賃がもらえる物件ならいい。
もしそうじゃないとしたら…。単純に毎年の固定資産税を払うだけの箱になってしまう。
人が住んでないと家の劣化も進みやすいから、設備の交換頻度も早くなる。負のスパイラルに陥ってしまう。
④ワンルームは今からでも売り抜けるのか？
ここまで、人口減少や年金問題にも触れてきた。
また自分が持ってる物件がその時の需要と供給に合っているのかが大切な話をした。
結論を言うと、30年後は思ったような金額で売却もできず、もしかしたら大きなデベロッパー（開発業者）に安く買い叩かれるかもしれない。だからワンルームを売り切るのはせいぜい所有してから築10年近辺だろう。
例えばこんなシミュレーションをしてみよう。ワンルームマンションを持つと月2万円ほど手出しで所有することになる。また固定資産税も毎年かかる。
ざっと固定資産税を月1万としよう。となると毎年36万円ほどが手出しして所有することになる。
それが35年間だと1260万円の赤字。※本来は家賃の下落や修繕費の上がり具合も考えないといけないのでもっと赤字
じゃあ3000万で買った物件は35年後にいくらで売れるか？だいたい10年経つと25〜30%価格が下がると言われている（東京カンテイのデータによると）30年後は半分以下。なので1500万は下がるだろう。
仮に1500万で売れても1260万が赤字だから240万が儲けの部分。これに家賃下落リスクや10年に1度程度のエアコンや給湯器の交換となるとほとんど儲けはない。
もしこれが買い叩き業者に買われた場合「持ってても古くなるだけだからどんどん価格が下がる。今売った方が1番高く売れますよ！もう借金がないんだから手元に500万でも残ったらいいじゃないですか。しかも固定資産税もかからなくなるから負担がないでしょう！」なんていって500万や1000万ぐらいで売ることになるかもしれない。
トータルで見たらめちゃくちゃ赤字。何千万と高い買い物して月々手出しして、毎年税金払って残ったお金が数万円。だったらその35年間（420ヶ月）をコツコツ貯金して貯めてた方が手元に残ったんじゃないか。月2万貯めてたら840万円だからね。
30年後のことなんて分からないけど、いつの時代も「儲かりますよ！」の背景には何かトリックがある。絶対儲ける話なんか世の中ないし、あったらみんなお金持ちだ。
僕も投資詐欺にはよく騙された。それは目先の利益に目が眩んだからだ。しかし不動産に関しては持ってる物件から家賃収入を得たり、売却にもプラスがでた。
このように何を所有するかで不動産投資の儲け方は全く異なる。実態があるものや自分の得意分野で攻めるとうまくいくものだ。
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