どうもRoma（ろま）です。
普段はサラリーマンに向けて不動産投資のアドバイスをすることが多いけど、僕にアドバイスを求める人は不動産投資の入り口から迷っている人が多い。
どんな物件を所有したら良いのか。または自分にもできるのか半信半疑の人もいる。
そんな迷いを払拭するために自分みたいな人間がいるんだけど、ほんと目的を間違えたら一瞬で借金地獄になる。
例えば現状の収入アップなのか将来のための収入を確保なのかでも選ぶ物件が変わってくる。
前者は家賃収入の手取りを多く。後者は今はそんなに儲けなくても数十年後を見越して資産を拡大させる。
どちらも不動産投資には変わりないけど、選ぶ物件を１つでも間違えたら後戻りできない。
今回はそんな不動産投資に対しての目的で一番のリクエストが多い今すぐ家賃収入を手に入れる方法についてお伝えしたいと思う。
①不動産投資の儲け方は「インカム」か「キャピタル」か
インカムゲインとキャピタルゲインって聞いたことあると思うけど、不動産投資の儲け方はこの二つがある。
まず物件を所有すると家賃が入ってくる。これがインカムゲイン。安定収入のように毎月家賃が入るからサラリーマンの人からしたら会社の給料＋家賃収入でダブルの安定だね。
もう一つのキャピタルゲインは物件を売って儲かる利益。実は僕は過去に持っていた物件は全部キャピタルゲインでも儲かっていた。
買った時より高く売れたから儲かる。しかも持っている間は家賃収入がもらえてたから儲かってたし、途中節税にも役立ってたから手残りも多い。
しかも借金もどんどん減ってたから(それも家賃収入から返済)ラクにお金が入ってその分多く戻ったようなもの。
不動産投資はこの２つの儲け方があると知っておこう。
②バブル時代とは考え方が違う
1990年代初めのバブル時代。不動産バブルと言われ物件がものすごく高くなっていた。
戦争が終わり、日本人がたくさん工業品を輸出して売り上げを伸ばし豊かになっていった1970年代。そこから世界の大手企業を買収したり飛ぶ鳥を落とす勢いの日本のピークが1990年代はじめ頃。
経済が良いから物件価格が上がってもみんなが買う。企業も生産すれば売れるから工場を増やす。その工場を増やすお金を銀行がバンバン融資する。気づけば土地や建物の高騰が激しく、都内のマンションは1日で20%も物件価格が上がるなんていう幻のような時期もあった。
物件を買えば上がる。儲かる。この考えは庶民にも浸透し、新しいマンションの販売は抽選で長蛇の列ができるほど。当たった人は涙を流し、これで高く売れる=儲かると思い込んでいた。実際にそのような人も多かったのが事実。しかしそんなものは長く続かない。
いつしか高くなりすぎた物件価格は「こんなに高くて、果たして適正価格なんだろうか」と世間が気づいた時にはもうバブルが弾け、一気に暴落した。
バブルの時はこのように短く持って売っても儲かったものだ。
しかし今は違う。金利も安いので持っている間にもらうインカムゲインを元に着実に資産をつくっていく。そんな「長期目線」が今の不動産投資の成功例だ。
買うときにどれくらい家賃が入るか？どれくらい金利を払っても手残りがあるのか？とにかく所有するときにいろんな計算をして購入を決める。
バブルのように誰でも儲かるのとはワケが違うのが今の不動産投資の状況だ。
③区分所有と1棟物件
区分所有とはお部屋を1つ持つこと。〇〇号室のオーナーになる。1棟オーナーはその物件を丸ごと、土地も全てオーナーになること。当然1棟オーナーの方が部屋数が多い分、物件価格も高いし税金も高い。
見るところも区分のように部屋一つじゃなくそのマンションやアパート全体を管理しなければいけない。
難しさで言うと断然1棟オーナーの方が難しい。しかし、部屋数が多いので家賃収入が多くなり、しかも家賃が入る部屋が多いから退去者がいても他の家賃でカバーできる。安定は1棟ものに軍配が上がる。
どちらが正解というわけではない。あなたが節税目的なら区分所有。今すぐ家賃収入を手に入れたいなら1棟もの。ここで目的が全然違う。
だから世間で発信している「不動産投資はこうだ！」とか「絶対〇〇から所有しろ」というのも、目的を持って見ないとヘタしたら誤った選択をしてしまう。
みんな自分の商品を買って欲しいからいろんなこと言うけど、要は目的だよ。あなたがそれを見失ってはいけない。
④家賃収入を手に入れるなら1棟物件
ここまでインカムゲインやキャピタルゲイン、バブル時期の話や区分と1棟の話をしてきた。
序章はこれで終わり。結論、あなたが今すぐ家賃収入を手に入れたいなら黙って1棟ものだ。
理由はこうだ。区分所有(部屋1つ)を持っても家賃収入は入ってこない。いや厳密には入ってくるんだけど、あなたの手元には残らない。むしろ毎月手出しで持つことになるかもしれない。
例えば、3500万円で都内の新築ワンルームマンションを購入したとしよう。これを金利3%で35年で返済すると毎月134,697円の返済になる。家賃がこれ以上もらえたらいいが、これに月々さらに修繕費や管理費はかかってくる。
最近特に都内のマンションの価格が高騰しているので、家賃がそれに追いついてこない。もし毎月15万円家賃がもらえたらいいけど、なかなか家賃15万円をワンルームで貸し出すのも難しい。
それだけ払ってもらえる層ならいいが、だいたい年収1000万円を超えてないと選べない。じゃあ年収1000万円を超える単身者はどれくらいか？働く人の全体の4%にも満たない。しかも結婚したらワンルームには住めないので引っ越しをする。層が全然少ないんだ。
しかも新築って一番高い時に買うから、かなり業者の利益が乗っている。びっくりするぐらいだよ。
話を戻して、区分所有は家賃を高く取れずに毎月2~3万円手出しで所有することになる。毎年30~40万円の赤字。でも業者は「節税になる」「将来の資産になる」「払い終わったら家賃が丸々入ってくる」と営業トークで誤魔化してくる。
まあ確かにそうかもしれないけど、35年後にあなたの資産になっても、その時にいくらで売れるかだよね。大体築年数が10年経つと10%物件価格は下がると言われている。35年後にはどれくらい下がって、その時にいくら家賃がもらえるかだ。当然新築時と同じ家賃ではないから見込み違いにもなるだろう。
要は持っている間は手出しして、借金を払い終わったら下がった金額で売却するしかないってこと。
片や1棟物件は土地の割合が大きいから、安定して売却ができる。土地は価値が変わらないものとして考えられているので価格も変動しにくい。建物は古くなるから価格が変わるけど土地は違うんだよね。
で、持っている間も部屋数が多いから家賃収入がガッツリもらえる。そう言う物件を手に入れることだ。
オススメは中古で都心から1時間ぐらい離れた場所がいい。入居者が都内への通勤もできるエリアなので募集幅も広くなる。またそのエリアは物件価格も都心のように異常に高くない。初心者でも安心して取り組める物件価格だ。
このように、何を求めるかで所有する物件は大きく変わってくる。
あなたが「今すぐ家賃が欲しい！」なら迷わず1棟物件。節税目的や将来の資産で十分！なら区分所有も一つの考えだろう。
あ、でも間違っても新築はやめてね。狙うならワンルームでも中古で。
