リフォーム費用と原状回復の適切費用
どうもRoma（ろま）です。
僕はいつも不動産投資のアドバイスをしてるんだけど、この前こんな質問があった。
「入退居の度に原状回復費がかかっている。たまに傷んでるところはリフォームをしなきゃならない。収益が圧迫される部分なのでどれくらいお金をかけたら良いのか見極めを教えてください」というもの。
結構具体的な質問だったので、今回は少し掘り下げてお伝えしていこうと思う。
あなたの物件維持にも役立ててほしい。では早速お伝えする！
①復旧工事とリフォーム（アップグレード）工事
まず絶対に考えないといけないのは「費用対効果」を常に考えること。
たまに自分が住むマイホームのようにお金をかけすぎるオーナーがいるけど、それは不動産投資にはご法度だ。
貸し出す物件に大理石のキッチンを入れたり、豪華な浴槽を入れる必要はない。
しかし、投資をしないとリターンもないので適度に投資（工事費）をしていく必要がある。
まず工事には2つあると考えてほしい。一つは不具合を直す「復旧工事」。もう一つは物件の価値を上げるための「リフォーム（アップグレード）工事」だ。
復旧工事はマイナスをいったん0に戻すもの。水道から水が漏れてるとか、破れた網戸を補修するといったもの。大きなものだと外壁の剥がれたタイルを修復するなどといったもの。
最低限やらないと入居者に迷惑がかかるものを復旧工事だと思ってくれ。
ただね、この復旧工事も費用対効果はしっかり見ないといけない。コストをなるべく落として投資しないと、収益が圧迫されるところだ。
対してリフォーム工事は、やらないといけないかと言うと「価値を高めるためにやる」ものである。
例えば水漏れして交換しないといけないキッチンがあったとしよう。
同じようなレベルのキッチンを入れるのか、もしくはワンランク上のキッチンを入れて価値を高めるのか。
この場合10万円プラスして良いキッチンにするなら、その分家賃でどれだけ回収できるのか、また空室が減るのかなどを考えて決める必要がある。
例えば今までと同じキッチンだと、平均3ヶ月空室だった部屋が1ヶ月後には入居が決まるようになった。
その部屋の家賃は5万円。もし2ヶ月空室になると5万円×2ヶ月＝10万円の家賃が入らない計算に。
だったら1ヶ月で満室になることを考えると投資しても良い判断になる。
その後も空室の空き具合がタイトになれば、大正解の投資だ。
その他、新しいキッチンをいれたので今までより家賃を少し上げよう！なんてのもいい。それでも入居がつくならプラスになる。
築年数が経つと復旧工事なのかリフォーム工事をするべきなのか判断しないといけないね。
②リフォーム工事（アップグレード）をする場合は利回りを考える
管理会社にお願いしているオーナーが多いと思うが、利回りを全く考えずにリフォーム工事を要求する管理会社もいたりする。
「そろそろ古くなってきたので、トイレを交換したらどうでしょう。見積もりはこちらになります」この見積もりがめちゃくちゃ高い場合もあったりして、管理会社の利益がふんだんに乗っかってるケースもある。
あとは単に管理会社がトラブルを未然に防いで自分達に問い合わせがないように仕向けてるようなところもあったり。
もしあなたが工事の知識があるなら、分離発注をして少しでもコストダウンを図っても良いし、工事の知識がなくても相見積もりを取るようにしよう。
ある程度の適正価格が分かるものだ。
リフォームをする場合は、常に利回りを考え投資したお金がどれくらいで回収できるのかを考える。
不動産投資はこういったオーナーの判断で随分利回りが変わるものだから面白い。
③方程式で適切なコストを叩き出せ
僕らがやってる不動産投資は
利益＝（売る時の価格−買った時の価格）＋（収入−支出）を最大化するのが目的。
リフォームでもこの考えは通ずるものだ。
その費用をかけることで、どれだけ家賃が上がるか。もしくは家賃下落をどれだけ食い止められるか。
売る時の値段もどれくらい反映されるのかを考えないといけない。クロス（壁紙）一つでも、材料代が倍のものもあったりする。
何か手を加えるときは、利回りが高くなるなら工事をするべきと考えよう。
たとえば、畳のある和室から洋室のフローリング床に交換する工事が20万円でできたとしよう。すると家賃3000円下落するのを抑えられた場合。
「リフォーム利回り」＝賃料増加分（下落抑制分）×１２ヶ月/工事費用×100%
これが買った時の利回りより高くなればOK。低くなるならもう一度検討する必要がある。
さっきの例で言うと、利回り18%以下でその建物を取得してるならOKという判断に。
要はかけたお金が1年間で戻ってくる割合と、物件の利回りを比較した際にどっちが大きいかってことだね。
④広告費とリフォーム費用
よくADって言われるのが「広告費用」のことなんだけど、入居を決めてくれたら家賃の2ヶ月分AD払います！って管理会社と契約して、入居を勧めてもらうやり方がある。
僕もよくやるけど、効果テキメンですぐ埋まる可能性が高い。
実はこれもリフォーム費用をかけたようなもので、リフォームをするのは空室を埋めるため。ADを払うのも空室を埋めるためだ。
だからどちらが優位に入居が決まるのかを判断して、ここは決めてほしい。
あと、ADで契約して入居してもらった時の注意点としては「早期退室」の対策をするべしだ。
募集時にムリヤリ契約させて入居者が退去されたらこちらも困る。
その場合はペナルティーを設けるのも手だ。
1年以内に入居者が退去した場合は、違約金が発生します。などと言った文言を契約書に入れておく。
かけたお金を最大限にする。不動産投資の基本に戻り、大きな支払いをなるべく減らそう。
今回は工事のことについてお話しした。
僕は元現場監督なので、リフォーム工事についてはプロとしてやってた。だから得意分野でもある。
あなたも計算が得意！とかコミュニケーションが得意！とか、何かしらの得意分野を不動産投資に関わらせてはどうだろうか。
計算が得意なら利回り計算をしたり、コミュニケーションが得意なら不動産投資家と仲良くして良い情報をもらったり。あなたの得意分野を活かせば、その道で光るものが出てくる。
僕の周りの不動産投資家も、それぞれの得意分野があってそれを皆で共有してる。
僕は工事が得意だからその知識を。周りは融資に強い人やその地域に強い人。いろんな人が集まると活きた情報が飛び交うようになる。
あなたもこの輪の中に入ってみない？人生変わるかもよ？気になる方は是非連絡をくれ。待ってます。
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