どうもRoma（ろま）です。
僕はいつも不動産投資のアドバイスをしてるんだけど、「持っているアパートに空室が出ました。まだ入居希望者はいませんが、他にも退去の連絡がありました。これって赤字になりませんか？」という質問をもらった。
僕が所有する不動産も、基本は満室だけど空室になることもある。その際空室が何%になったら赤字になるのか？というのは計算しておく必要がある。
では今回は「空室って何%までは大丈夫なの？」というテーマでお届けしていこうと思う。
あなたの物件選びの参考に。
①最大のリスク
不動産投資をする上で、最も気を付けなければいけないのが「空室」だ。
家賃収入で生計を立てる不動産投資において、家賃が入ってこないことがいちばん致命的。
なので、この空室リスクの対策を施していないと大変なことになる。
空室は避けては通れない。入居者が引っ越す理由は、オーナー側がどれだけ気にしていても引っ越す人は引っ越す。だから空室を0にすることは不可能だと考えた方がいい。
だったら、購入前に「どれだけ空室が出ても黒字になるか」をしっかり計算した上で買わなければいけない。
その計算を事前に漏れなくできる人が、不動産投資ライフを成功させれる人だ。
まずは空室を0にすることは不可能だと心得て、トライしてほしい。
②購入前の計算
では物件を購入前にどのような計算をしておく必要があるか。ここからお伝えする。
まずは物件金額。これに諸経費（登記や仲介手数料など）を諸々10〜17%ほどはみておく。
通常ここまでは、購入する仲介業者が「購入するならいくらかかるよ」という見積もりが出てくるので心配はない。
しかし、購入ができたとしてもオーナーとしては払わなければいけないものがある。
それが「ローンの返済」「毎年の固定資産税」「修繕費」「共用廊下等の光熱費」「その他使用料」などだ。
オーナーとしては入居者から家賃をもらい、月々のローンの返済を始め、先ほどの所有したらかかる諸経費を払う必要がある。
これが「家賃収入＞支払い」のときは黒字に。逆に「家賃収入＜支払い」になってしまうと赤字になる。
固定資産税などは毎年のことだから、ある程度予測がつく。しかし10〜15年に一度の外壁塗装や屋根塗装、防水工事や水回り交換などの大規模修繕がある。それと退去の毎にかかることがある内装クロスや床CF交換作業。エアコンや給湯器がついていたらそれも壊れたら交換する。
1度に何百万という大きいものから、1回数万のものまで工事費用は多種多様だ。
こうみるとオーナーになるのは大変そうと思うが、これらも購入前にある程度予測をつけて計算はできる。
分からない部分は管理会社に聞いたりすれば大丈夫だし、近くに不動産投資家がいれば即解決する。
アパート1棟持てば、不動産投資のことが大体は分かるので、持ちながら勉強する人もいる。ただ、できれば購入前にかかる費用を知っておくと、いざその工事をしなければならない状況のときに焦らない。
毎月の家賃収入を10年に一度の大規模修繕のためにコツコツ貯めていこう！というのも出来ちゃうのだ。
これらがしっかり計算できれば「家賃収入＞支払い」となるので安心してくれ。
③計算してみよう
では、？アパートを所有すると、どれくらい費用がかかるのか。実際に計算してみよう。
例えば利回り8%の5000万円の中古アパート6部屋を所有したとする。
利回り8%だから家賃収入は年間400万円。月々33万ほどだ。一部屋55,000円の家賃の計算だ。
まず、一年でかかる費用の算出をする。
「ローンの返済」「毎年の固定資産税」「管理費」「共用廊下等の光熱費」「その他使用料」などだ。
ローンは金利2.5%。20年で融資が組めたら毎月26万ほどの返済。
そして管理会社に払う管理費が家賃の5%と仮定して16,500円。光熱費やネットの使用料など雑費が1万円としたら、支払いは最低月29万ほど。残りは月4万円だ。
この場合だと、固定資産税やメンテナンス費用が払える余裕はない。なので自己資金を入れて借入額を減らすか、ローンの年数を伸ばす必要がある。
例で30年で融資が引けたら毎月の返済は20万ほどになる。すると毎月10万は残る計算に。年間で120万だ。
そして固定資産税が年30万。大規模修繕に1回150万で15年に一度かかるとすると年10万。合計で40万。
先ほどの120万円の残りに40万を引くと残り80万。実質1.6%の計算になる。
これだと手残りはあるけど、30年経たないとローンの返済が終わらない。建物も30年経てば当然古くなるから建て替えが必要かもしれない。
仮に毎年80万円が残ってたら30年で2400万円のキャッシュができる。これで建て替えができるなら今度は新築ピカピカのアパートが借金なしで持てることになる。
そうなると家賃収入の利回りも上がり、かなりの手の凝りが期待できる。とまあ、ざっくりした計算でもなんとなく予想はできる。
でも、所得税などの税金やイレギュラーな修繕費ら見てないから、そこもちゃんと予備費は見ておかないとね。
④ 何%まで空室OK？
先ほどの例で言うと、一つ空室がでると月275,000円の家賃収入。二つ空室がでると220,000円となる。
ローン年数が20年の場合は、一つでも空室が出ると赤字展開に。
ローン年数が30年の場合は、1つ空室が出ても大丈夫だが、2つ出ると赤字になる。
大体80%ほど入居率があれば黒字展開できる物件なら持つメリットがある。90%以上入居率がないと黒字にならない物件は危険物件と言える。
10部屋あれば80%なら8部屋。100部屋所有してるなら80部屋以上が入居率として確保したい。それでいて「家賃収入＞支払い」な物件なら所有してもいいかな？のスタートラインにのってくる。
結局、部屋数は多い方がリスクが少なくなる。そして同時期にローンの返済をしていけば、10年後、20年後にはかなりの資産になる。
できるなら2〜3棟ほど所有しながら進めていくのをオススメする。
ただ、まずはトライしないと何も始まらない。
今日お伝えしたことはとても重要で、物件選びの参考になる部分だが、できれば不動産投資家がいる環境で学んでほしい。
自分1人でトライして大失敗した人を僕は何度も見てきた。借金抱えて、家族もいて、生活も厳しい。それでいて会社はブラック企業。でもローンを払い切らないと会社も辞められない。。。みたいな負のスパイラルに陥ってしまう。
最初の1棟目がイチバン肝心なので、うまくいっている不動産投資家のアドバイスを聞きながらトライしていこう。
あなたの不動産投資ライフがうまくいきますように。
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