どうもRoma（ろま）です。
僕はいつも不動産投資のアドバイスをしてるんだけど、オススメをしているのが「中古アパート1棟」物件からスタートすること。
しかもサラリーマンで物件が持てれば、毎月の給料＋安定した家賃収入がもらえるのでダブルで安定収入が手に入る。
でもなんで中古アパートが良いのか。新築ではダメなのか。デメリットは何があるか。これらを今回は伝えていきたいと思う。
これを読んだら新築より中古からスタートするメリットがわかるはず。
①中古アパートのメリット・デメリット
まず中古アパートのメリット・デメリットから伝えていく。
中古アパートの最大のメリットは「利回りが高い」ことだ。
購入金額が新築に比べると落ち着いているので、安く手に入る。それでいて家賃収入はちゃんとあるから、新築よりも中古物件の方が利回りが出やすい。
例えば新築アパートで7000万円。同じような物件が中古で5000万だとしよう。家賃収入が同じ年間400万円だとしたら新築は5.7%。中古は8%になる。
まあ新築と中古では家賃の相場が違うので、大した比較にはならないが、それでも2000万円安く物件を仕入れられるとなると利回りは高くなりやすい。
逆にデメリットといえば、修繕費を考えて購入しないと痛い目に遭う。
新築はピカピカで痛みもないから、大体10年ぐらいは大きなメンテナンスも必要ない。しかし中古物件は築年数が経っているので、どうしても大規模修繕やちょこっとしたメンテナンス費用がかかるもの。ここに一回100〜200万かかる工事が出てきたら出費が痛い。
このように中古物件は修繕費をしっかり考えて購入しないといけないんだ。
②新築アパートのメリット・デメリット
では新築アパートのメリットとは？それは「入居がつきやすい」ことだ。
黙ってても新築という「うたい文句」だけで入居が決まるケースが多い。そして新築プレミアムと言われる家賃を高く設定しても入居が決まる。
「家賃ちょっと高くても新築だからしょうがないよね」という心理が働く。
新築のデメリットとしては「物件価格が高い」ことだ。建築費用は全て新しいもの価格。キッチンやトイレなども全て新しいものを使うから当然高い。
物件価格が高いと言うことは、利回りが低い。実は中古のメリットが新築ではデメリット側になり、逆に中古のデメリットが新築ではメリット側になりやすい。
世の中よくバランスが取れてると思う。
③初心者ほど中古からオススメする理由
では、お互いのメリットとデメリットが分かったところで。
サラリーマンがやるにはまず「中古アパート」からスタートすることをオススメする。
理由としては「金額が落ち着いているから始めやすい」ことだ。
新築は最初から高額に投資することになる。新築なんかヘタしたら中古物件の倍する時があるからね。昨今の建築費用はものすごく上がってる。
金額が高い分、回収に時間がかかる。不動産投資は1年2年で回収できるものではなく、ゆっくり10〜20年と年数を重ねて資産をつくる。とても長期的な投資なんだ。
長期的だからこそ失敗してほしくない。万が一だが、何かあっても中古の木造アパート価格ならサラリーマンの給料でも頑張ってまかなえる。
最悪を想定してトライしてほしい。
④サラリーマンで物件を持ったら？
サラリーマンで不動産投資をする人は結構多い。
世のデータによると、不動産投資家の2人に1人あたりはサラリーマン大家なんだ。
サラリーマンで不動産投資をしてる人の割合が多いのは、メリットがたくさんあるから。一つは「融資が通りやすい」もう一つは「給料以外の安定した家賃収入が手に入る」ことだ。
不動産投資はキャッシュでやるもんじゃない。99%がお金を借りて物件を買う。
そこでサラリーマンのように、毎月当たり前に給料がもらえる属性は、銀行側もお金を貸しやすい。
しかし、経営者のように売上が良い時はいいんだが、景気が悪くなると途端に支払いが滞る。こうなると銀行側は貸したお金を回収できない。
だから経営者よりサラリーマンの方が不動産投資に向いてるってこと。
また、給料以外の安定した家賃収入が入ることで、毎月コツコツお金が貯められる。
給料から5万。家賃収入から5万。毎月10万をコツコツ貯めてたら年間120万。10年で1200万だ。今30歳の人が30年やったら3600万円になる。これが会社の給料だけだと、半分の1800万になってしまう。
あなたが老後の年になった時、1800万円あるのと3600万円あるのではどちらが豊かな老後を暮らせるか。。。65歳から90歳の25年間で使い切るとしたら、月12万円使えるのに半分の6万円になる。夫婦2人で使うならもっと少なく感じるよね。
不動産投資は物件が勝手に稼いでくれるので、あなたは本業に集中できる。普段の仕事とやることは変わらないのに、貯金が倍になるなんてめちゃくちゃ嬉しいことだ。
サラリーマンのように属性と安定収入をうまく組み合わせると、ステキな資産形成ができる。
お金が貯まると、本業も楽しくなるし家庭内での笑顔も増える。お金って良いものだ。あなたがサラリーマンの方なら、不動産投資にチャレンジしてほしい。
今は個人投資家も増えているから、チャンスでもある。サラリーマンにもお金を貸してくれる銀行がたくさんあるので、資産形成の１つとしてトライしてくれ。
僕も応援してる。
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