どうもRoma(ろま)です。
僕はいつも、サラリーマンの方に不動産投資のアドバイスをすることが多いんだけど、その中でも「実際にアパートを持ったら維持費ってどれくらいするんですか？」って質問は結構多い。
戸建てやマンション1部屋の区分所有と違って、アパートやマンションをまるまる1棟持つと維持費はそれなりにかかる。
土地も丸ごと持ってるし建物も全部自分のもの。それが1棟オーナーだ。その分、維持費がかかるのは当然のこと。
では、実際の維持費ってどれくらいかかるのか。ちょっと具体的にお伝えしていこうと思う。
①固定資産税
まずは税金から見ていこう。
不動産の税金といったら「固定資産税」がすぐに思い浮かべる。
不動産などの固定されている資産は、その所有者に税金がかかるんだけど、それが毎年納税してねって通知書が送られてくる。イメージは、車にかかる重量税みたいなもんだね。
当然、建物や土地の大きさで税金は変わるんだけど、考え方としてはこんな感じ。
まずは、土地や建物などの固定資産を評価することから始まる。これはどれくらいの価値があるんだろう？って、市町村が評価額ってのを決めるんだ。
これに税率(基本1.4%)をかけて計算される。で、税金納めてねってその年の1月1日に持ってるオーナーのところに通知書を送る。こんな流れだ。
大体、7000万円のアパート（8部屋1K）で年間50〜60万前後。
東京の一等地なら土地の価値が莫大に高いからもっと取られるし、逆に地方なら安い。
また新築と築古でも建物の価値が変わる。僕が所有してた静岡のRC6部屋の小ぶりなマンションは年間35万ほどだった。
ここでは地方に持てば安い。築年数が経つと安いと覚えておこう。
②メンテナンス費用
毎年はかからないけど、10〜15年に一度ドカンとかかってくる費用が「大規模修繕」だ。
主に、外壁や屋根の塗装。バルコニーや屋上などの防水。20年に一度のキッチンやトイレなどの水回りの交換。これらは結構する。
30坪のアパート規模で、塗装工事なら大体1回150万前後の工事費用。
1Kのミニキッチンを丸ごと交換に50〜60万ほど。トイレ1室リフォームも20万前後はする。
あと給湯器やエアコンも備え付けていたら、これらも交換費用がかかる。給湯器も10〜20万するし、エアコンも6畳用でも10万ぐらいかかる。
とにかく、入居者から「壊れた！」って電話が入ったら直すのがオーナーとしての役目。
常に100〜200万ぐらいは動かせる余剰資金を貯めておかないと、何かあった時に大変だ。
毎月の家賃収入から少しずつ貯めておこう。
③退去費用
入居者がずーっと住んでくれたら良いけど、住んでくれてる人のライフスタイルも変わるものだ。
例えば結婚、出産、会社で異動があった。など、そこに住めなくなる理由は色々ある。
そんな時、部屋を出て行くんだけど、そこで次の入居者のためにキレイにしてあげる必要がある。
もし床が剥がれていたり、傷んでたわんでいたら直さないといけない。畳も表面が傷んでたら表替えをしないといけないし、壁紙（クロス）も汚れてたり剥がれていたら直していく。
入居者からもらっていた敷金から相殺できるけど、経年劣化としてオーナーが負担しなければいけないところも多い。
1Kでも5〜10万くらいは退去時に必要なお金だと考えておこう。
しかし、退去するごとに全部キレイにしてたらとんでもない負担がかかる。最低限やることはやってなるべくかかる費用を減らす。
オーナーとしては「入居者のために」良い部屋をつくっていきたいけど、維持ができなくなったら元も子もない。
設備費用を投資して家賃を上げるより、最低限キレイに使えるようにして家賃据え置きの方が入居者もうれしいもの。
あくまで「投資」ということを忘れないようにしよう。
④管理費や諸経費
毎月かかるもので、忘れちゃいけないのが「管理会社への管理費」だ。
基本は、不動産を持ったら管理会社に管理を委託する。
物件のお掃除やこまめなメンテナンス。入居者から家賃を回収することまで細かいことは管理会社が代わりにやってくれる。
その分、報酬として家賃の3〜5%を払ってあげるのが管理費だ。
家賃が10万だったら3000〜5000円。これが10部屋あったら3〜5万の世界になる。管理会社はたくさんの部屋を管理するから毎月安定して収益が見込める。このように成り立ってるので、お互い様ではあるけど、管理会社がいるといないでは別世界。
忙しいサラリーマンが、会議の途中で「天井から水漏れが…」なんて入居者から電話があっても、すっ飛んでいけないでしょ？
こういうトラブルも管理会社が対応して窓口になってくれる。だからサラリーマンは安心して本業に取り組めるんだ。
あと忘れちゃいけないのが、アパートなどは「共用廊下などの光熱費」や、Wi-Fiなどのネットワークを繋いであげていたら「インターネットの使用料」がかかったりする。
たしかに、オーナーになったら全ての土地建物が自分のものだから、貸し出すために設備を投資しなけれいけない。
ネットが繋がるからこの部屋を借りよう！とか、宅配ボックスがあるからここの家にしよう！とか。入居者のために設備を整えてあげると、入居率もアップする。
それにかかる毎月の費用もオーナーが負担するもの。
かかるものはかかる。しかし、家賃収入から賄えればどうってことない。
今までお伝えした費用以外にもかかるものはあるかもしれない。その建物によって維持費はバラバラなので、購入前に予想を立て、家賃収入で賄えるのかを計算していこう。
この計算がピッタリいけば、不動産投資で失敗することはない。
安心して本業にも取り組めるし、気づいたらたくさんの資産が出来上がってる。今回はざっくりとした計算だけど、こういう細かいことは不動産投資家に聞くのが1番だ。
あなたも、不動産投資をするならぜひ不動産投資家がいる環境を手に入れて欲しい。
あなたの不動産投資ライフが輝きますように。
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