利回りって高ければ高いほどいい？
どうもRoma（ろま）です。
普段は不動産投資のアドバイスをしてるんだけど、その中で「不動産の利回りってどれくらいですか？」や「どうせなら利回りが高い物件が良いです」なんて声をもらう。
確かに利回り高ければ儲かるし、その方がメリットも多い。
しかし、利回りが高すぎるのも実はキケン。今回はそんな利回りが高すぎると逆に失敗してしまうという注意点をお伝えしたいと思う。
あなたの物件選びの参考にして欲しい。
①利回りとは
カンタンに言うと「かけたお金から返ってくるリターン」の割合。
詳しくは以前、利回りのことを書いたのでこちらでも参考に⇨
不動産で言う利回りとは、例えば5000万円の物件を買って家賃収入が年間500万円入ってきたら利回り10%。
家賃収入が年間400万円だったら利回り8%となる。
当然利回りが高いとリターンが大きいので儲かる。
では、一般的な不動産の利回りってどれぐらいなのか種類別に見ていこう。
②利回り高い不動産の種類
不動産投資にはいくつか種類がある。
まず「1棟」と「区分」という持ち方に分かれる。
そして「新築」と「中古」に分かれさらに「マンション」「アパート」「戸建て」などに分かれ用途も「オフィス」「レジデンス」「民泊」などのように様々な種類がある。
また都心な地方など、どの地域に持つかによって利回りも変わる。
ざっと表すと
・新築区分 都心2〜3%、一都三県4〜5%
・中古区分 都心5〜6%、一都三県5〜7%
・新築アパート 都心5〜6%、一都三県8〜10%
・中古アパート 都心7〜8%、一都三県8〜12%
・新築戸建て 都心5〜6%、一都三県6〜8%
・中古戸建て 都心6〜8%、一都三県10〜20%
大体平均値でこのぐらい。
まあ建物の規模や築年数でも大きく変わるのであくまで目安にしかならないけど、総じて言えるのは新築より中古の方が利回りは高い。
そして戸建ての中古再建なんかは利回りが高くなりやすい。
③利回り高いは裏がある
じゃあ利回り高く、中古の戸建てを購入して貸し出ししよう！ってのは実はキケンだったりする。
他の投資家が何と言おうと、僕は中古戸建ては断固としてNGを出す。
僕は現場監督を10年ほどやってて、新築戸建てや中古戸建て、マンションなども担当していた。
特にリフォームに関しては一般投資家よりはるかに知識があるけど、そんな僕でも中古の戸建てには手を出したことがない。
理由としては「中古の戸建ては危険」だからだ。
現場監督や大工さんのようなプロでも、リフォームの全知識は無い。毎回、工事に入る時に床や壁を開けてビックリすることが多い。
「ここにあるはずの筋交がない」「え？よくこの構造で40年も経ってたな」「あれ？前回（別現場のよく似た家）と様子が違うぞ」なんて会話は当たり前のように出てくる。
お客様の前でそんなこと言ったら不安になるから、大工さんとヒソヒソ話をしてちゃんと補強してリフォームしてあげたことなんて多々ある。
会社に勤めてた時は会社持ちで補強材やメンテナンスをしてあげれたけど、オーナーになったら自分で費用を出して工事しなくてはならない。
あなたが何かの広告を見て「利回り20%の戸建て！」を購入したとしよう。
当然リフォームして貸し出しするようになるから工務店などに見積もりを取る。素人のあなたは工務店の言うがままに見積もり通り施工をお願いする。
そして工事途中に「ろまさん。実は床を開けたら補強が必要で、10万ぐらいかかっちゃいます」とか「雨漏りが見つかりました。さらに20万ぐらいかかります」とか平気で追加工事は起きる。
見積もりに入ってないから追加追加で、気づいた頃にはとんでもない工事費用に。
なけなしの貯金を叩いてリフォーム完了！そして貸し出す。その頃には工事費用が追加されて利回り10%に下がってました…なんてことはザラにある。
しかも戸建ては1家族しか住めないため、入居者がいなければ当然家賃は入ってこない。
こういったリスクを抱えるなら、金額10倍でも中古のアパートを購入して安定して利回り8〜10%の家賃をもらった方がいいよねってことで、僕は中古のアパートを勧めてる。
他にも、中古のアパートでも田舎地方で利回り20%！とかオフィスビルなのに利回り15%以上！とか広告やネットであるけど、これも素人がやったら危険。
そういう物件は元々、入居者を見つけられる人やリフォームの知識があるような専門業者がやること。
自社でお客様を見つけられたらリスクも少ないし、工事も安く出来たらリフォーム費用も大きくかからない。
利回りだけでその物件を持つのは絶対NGだ。
④理想の利回り%
あなたが所有する物件によって理想の利回りは変わってくるけど、中古のアパートだったら8%前後が今は平均的だと思う。
利回り8%なら物件価格は12.5年で回収出来て、メンテナンス費や税金を考えるともう少し回収には時間がかかる。
が、不動産投資のメリットは家賃収入以外にもある。節税になったり他人のお金（融資）で不動産を購入することができるんだ。
しかも家賃収入から返済していって返しきったら自分のものに。それを売ったら利益にもなる。他人のお金で資産ができる。サイコーだ。
昔は自己資金0で始められたから、貯金のお金を移動せずに2〜3億の資産が手に入って、10〜15年後には借金も返し切った。みたいなボーナスタイムのような時期があったけど、今は自己資金がいるし年収は1000万以上が基本。
属性はかなり狭まったけど、それでもサラリーマンで不動産が買えると言うのは安定した資産が手に入るもの。
あなたの本業の給料＋家賃収入でダブルの安定をものにすることもできる。
ぜひ、トライできる人はやってみて欲しい。
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