人口減少と不動産投資
どうもRoma（ろま）です。
僕はいつも不動産投資のアドバイスをしてるんだけど、その中でも「これから人口が減るのに不動産を持ってて大丈夫でしょうか？」という質問はよくもらう。
不動産は入居者の方がいて初めて成り立つ投資。だから人口が減る＝住む人が減るのは不動産投資として注意ポイントだ。
そこで今回はこれから人口が減る日本でどのように不動産投資を続けたら良いのかをお伝えしたいと思う。
これからの物件選びの参考にして欲しい。
①人口減少はどれくらいの割合か
よく「人口が減る」と言ってるが、どれくらいの割合で減っていくのか。あるデータがあって2040年（20年後）には 1億人を割ってくる模様。
そして2050年（30年後）には9500万人ほどになり高齢化率も上がる。
日本の問題は、人口が減るのと同時にお年寄りが多くなる高齢化なんだ。
ということは、人口が減っていくんだから不動産を持ってたら空き家になるよね？だからこれからはちゃんと物件選びをしないと、あなたのアパートに家賃が入ってこない。
不動産投資家としてはとてもダメージがある問題と言える。
②地域性を攻略せよ
ちなみに全国1位の人口は東京都なんだけど、この東京でも人口が減っていく。
で、グラフを見てもらうと東京の人口が減っていく予想がわかる。
現在は1300万人以上が住んでいるとされてるが、1000万人を割るのも50年後ぐらいには1000万人を割るかもしれない。でも、今30歳の人なら80歳の話だ。もう少し先の未来と言える。
もしこれから不動産を持つなら地域性を考えないといけない。
例えば都心に持つのか、田舎地方に持つのか。僕のように都心から1時間ほど離れた神奈川県・千葉・埼玉あたりに持つのか。
どこに持つのかで不動産投資ライフが決まると言っても過言ではない。総じて言えるのは、あまり地方すぎる場所はこれから厳しく思える。
どうしても田舎地方から上京する若者たちや働き盛りを見ると、田舎地方はもっと過疎化が進むだろう。
最近はどこの地域にいても仕事ができる在宅ワークが盛んなので、東京や大阪から外に出る人も多かった。
しかし、まだまだ都心の不動産の価値は上がっていて、それと同時に需要も上がっている。欲しい人がいるから値段が上がる。経済のもっとも基本な法則だ。
これらの物件価格の推移から、近年としてはまだ都心やその近郊は需要が多いと言える。
③選ぶ物件は〇〇だ
まず、選ぶとしたらアパート1棟から始めて欲しい。
区分所有は人口減少を考えると危険である。お部屋1つを持ってても、住む人が少なくなれば借りてくれる可能性がどんどん少なくなる。
それでいて新築マンションはどんどん建っているのでライバル物件が多くなるのは目に見えている。
これでは家賃収入が入ってくる可能性も下がる。しかも区分所有は0か100の家賃収入なので、入居者が居れば100。空室の場合は家賃は0だ。
白黒ハッキリつけたい人には良いが、投資はそんな危ない橋を渡ってはいけない。必ずリスクヘッジをしよう。
そんな時に「6部屋あるんだけど1室だけ空室」のようなアパートだったら、家賃収入は80%入ってくる（1部屋16%ほどの家賃収入と計算して）
2部屋空いてもまだ68%は入ってくる。その間に満室にできるよう工夫すれば、空室も1〜2ヶ月だけですぐ満室にできる。
僕も経験あるけど、ちょっと地方の静岡に物件を持っている時があった。
部屋は6つ。鉄筋コンクリート造のマンションだった。ここは買った時1部屋しか入居がなく、オーナーは早く売りたがっていた。
そこで手頃な値段で買い取り、すぐさま管理会社と手を組んで1ヶ月後には満室になった。
物件は変わらない。オーナーが変わっただけ。家賃もそれほどいじってない。こういう入居付のスキルがある人は空室が目立つアパートやマンションを所有してもいいね。
話を戻して、アパートやマンションなどの何室かを同時に持つと、家賃収入も安定する。空室が出ても慌てない。また満室にすれば良いだけ。
間違ってもこれからの時期に地方に区分所有（ワンルームなど）を持つのは控えよう。
人口減少の地域に持ってたら危険ゾーンだ。
④これからの不動産投資
まず、地域としたら都心か、都心近郊がいい。
できれば電車で1〜1時間半圏内。新宿や渋谷などのオフィス街から考えると分かりやすい。
そして区分所有より1棟物件。これは部屋数が多くなり家賃収入が安定するために最初からリスクヘッジをするため。
そして新築より中古物件だ。新築は高い。業者の利益がこんもり盛られてる。日本人は新しいモノ好きだから、新築と聞くだけで飛びつく。しかし新築は最初の1回だけしか使えないボーナスタイム。入居者が1度でも入るとその物件は中古物件になる。
新築に比べると家賃もガクンと下がるし、その下げ幅は新築⇨中古に変わる瞬間がイチバン激しい。
家賃も下げ止まりがあって、築年数が20年あたりから家賃も下がりづらくなる。できたらこの近辺の築年数のアパートを購入しよう。
すると、業者の利益も盛られてない、家賃の下げ止まりも見えてる。アパートならメンテナンスも用意。なので初心者は都心近郊の中古アパートをオススメする。
僕もいろんな地域に所有したけど、やっぱり神奈川県や千葉県、埼玉県は安定して入居が決まる。需要がある地域に持つのがベストだ。
あなたがこれから30年ほどアパートを所有しても十分に人口減少の問題と立ち向かえる。
オーナーになる前より、なった後の方が肝心。だからできれば不動産投資家とつながる環境を持って欲しいな。
あなたが不動産投資をしたいなら僕は応援する。その時はぜひ連絡をよこしてくれ。全てのノウハウをお伝えしたいと思う。その方が、仲間が増えて僕も楽しいし。
ではまた次回に！
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