どうもRoma（ろま）です。
僕はいつも不動産投資のアドバイスをしてるんだけど、その中でも「物件って古くなると家賃が下がりますよね？どれくらい下がるんですか？」という質問はよくもらう。
確かに僕が所有する不動産も、相場に合わせて募集家賃を変えている。持てば持つほど古くなるので、家賃はどんどん下がる！と言いたいところだけど、ちょっと違う面もある。
今回はそんな「家賃ってどれくらい下がるの？」という質問に対してお答えしていきたい。
あなたの不動産投資ライフの参考にしてほしい。
①物件が古くなると家賃は下がる
さきほどもちょこっと伝えたように、物件は古くなると家賃は下がる傾向にある。
もしあなたが不動産を購入したときに「今の家賃でずっと30年」なんて計算をしていたらとんでもないことが起こる。
例えば、家賃が毎年1%ずつ減少したとしよう。そして募集する度に計算をしてみると、、、30年後には新築時の30%も下がる傾向にある。
新築時の家賃が10万円なら、30年後には7万円。年で例えると一部屋あたり36万円ほど家賃収入が下がることになる。そして10部屋あったとしたら360万円も家賃収入の差が出る。
もしこれを「ずっと30年間同じ家賃」で計算していたら、どこかでメンテナンス費用を捻出するのに困ったり、最悪は税金を払えなくなるかもしれない。
実は素人ほどこの罠に引っかかりやすく、業者があえて「家賃が下がります」ってことを伝えないことが多いからだ。
一つはそんなの当たり前のことだよねってことで言わないか。もう一つはそれを伝えることで購買意欲が下がるからだ。目の前のお客様が買いたい！って気持ちなのに、あえて購買意欲が下がることを伝えるのは、営業マンとして辛いことだよね。
でも僕の知り合いの業者はちゃんとそういうことを伝えるし、物件のデメリットも伝えてくれる。
本来はそういう持ちつ持たれつつの関係を築かないといけないんだけど。。。世の中の99%の業者は「売ったら終わり」系だから、あなたも注意して家賃収入の計算をしていこう。
②どれくらい下がるものか
では下がることを前提にして、どれくらい家賃って下がるものなのか。
用途にもよるが、基本アパートだったら築20年あたりまでは下がる傾向にある。
で、20年以降は僅かながらも減少するが、実はそこまで変化がない。築20年だろうが築30年だろうが、そこまで家賃収入は変わらないってこと。
確かに入居者からすると、築年数が20年だろうが30年だろうが、気に入れば気になることはない。むしろ築年数の割にキレイな内装だったり場所が良かったりすれば住みたいって思うよね。
賃貸の良さはそこで、家を買うのと違うから手軽に借りてくれる。「もし気に入らなかったら引っ越せばいいか」なんて気持ちでいるから、入居はすんなり決まる。
そしていざ引っ越そうとなると、荷物を整理したり新しい家を探したりが面倒で、そのままズルズル何年も住んでしまう。住所が変わるといろんな手続きが面倒だからね。
そんなこんなで、入居があれば単身者で大体3~4年は居てくれる。ファミリーで住む物件で平均7年と言われてる。
この間は家賃が入ってくるから、安定して家賃収入が確保できる。それが不動産投資の良さだよね。
話を戻して、家賃は大体築年数20年あたりまでは下落。それ以降は僅かな下落で済むものだ。
③一番の下落幅は「新築時」
先ほど家賃は緩やかに下落すると伝えたが、最初の時だけガクンと下がる時期がある。
それが「新築⇨中古」に変わる瞬間だ。そもそも新築とうたえるのは最初の時だけ。誰か1ヶ月でも過ごしたら次に募集するときは新築にはならない。その瞬間、中古物件に早変わり。
この新築から中古の時が一番下落幅が大きく、最大で10~15%ほども下落することになる。
もし、新築の時は家賃10万円で募集しても、次の人からは85,000~90,000円ほどの募集家賃になる。
悪徳業者は新築を売るとき、新築時の家賃で30年の計算をして「これだけ家賃が入るからこれだけ儲かります」しか言わない。所有するってことは家賃の下げ幅も考えないといけないし、メンテナンス費用や毎年の税金のことも考えて所有しなければならない。
良い面しか言わないから、新築のアパートやワンルームで失敗する人は多い。あなたがちょこっと知識をつければ、すぐに撃退できるから騙されないようにしようね。
新築時から中古が一番下落幅が大きいと覚えておこう。これを知ってるだけで、初心者ほど新築からスタートじゃなく中古物件からスタートするメリットがわかるはずだ。
④あなたが不動産を持った時
もし、あなたが中古アパートから不動産投資をスタートしたとしよう。
築年数が20年なら、家賃は大体下げ止まりの傾向だからあとはゆっくり下落する計算をしていけばいい。
もし築30年なら、所有した段階でメンテナンス費用が発生するかもしれない。外壁や屋根の塗装工事。バルコニー防水、部屋の中の壁紙や水回り、床の痛みなどが激しい場合は直してから募集することになる。
築年数が古くなるとメンテナンス費用がかかることも覚えておこう。
僕はたまたま元現場監督という、工事のプロフェッショナルとして働いていたので、メンテナンス費用にどれくらいかかるのか。この物件を所有したら最初にいくら修繕費を確保しなければいけないのか。そういうのを計算して物件を買うことができた。
このように工事に強い人は築年数が古いアパートを所有しても怖くないが、普通にサラリーマンをしているとなかなかそういうわけにもいかない。
だから、不動産投資家と情報交換ができる環境を整えて「もしこの物件を買ったら、いくらぐらい家賃がもらえるのか。メンテナンス費用はどれくらいで考えておいたら良いのか」など質問して答えてくれる場に身を置こう。
これがいちばん不動産投資をする上で大切かもしれない。周りにやってる人が多いと、失敗する確率も下がるからね。
そういうコミュニティを僕もつくってるから、興味があれば連絡してくれ。
ではまた次回に！
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