どうもRoma（ろま）です。
僕はいつも不動産投資のアドバイスをしてるんだけど、サラリーマンで不動産投資をする人には「資産形成をしたい」って人が数多くいる。
不動産って資産になるよねって、みんなが何となく思ってるけど、果たして全ての不動産投資が資産形成に役立つものなのか。
残念ながら資産形成になるものと、逆に借金を抱えるだけの「負債」になるものとがある。それを知らずに進めると…借金地獄の痛い目に遭う。
今回はワンルームと1棟物件はどちらが資産形成に有利なのかをお伝えきていきたい。
初心者の方はぜひ知っておきたい知識です。
①資産形成を考えると1棟
ワンルームと1棟を比べた時、不動産で資産形成をしていくなら圧倒的に1棟物件に軍配が上がる。
ワンルームは新築で3000〜4000万円台。中古の安いものだと1000万円以下もザラにある。
ワンルームの買い方は「自分の年収×5〜10倍」と借りれる融資枠が決まってるので、買える戸数も決まってくる。
一旦融資枠いっぱいまで購入すると、あとは買い増しは難しく借金を減らしていくしかない。
要は規模が小さくなりやすいってこと。
対して1棟物件の場合は、家賃収入が多く入るのと10〜20年ほどの返済期間で返していくので、借金が減る率が早い。
それにワンルームと違って、返済途中に再融資を受けやすい特典もある。なので、資産を拡大していきやすい。
さらに利回りもワンルーム投資より高い傾向に。資産形成と考えると1棟物件の方が大きくしやすい傾向だ。
ワンルームはどちらかというと不動産賃貸業というよりは「金融商品」に近いかな。株や外貨のようなものと似ている。
②区分を複数持つやり方
ちょっと面白い例も伝える。
ワンルームは資産形成に向いてないって伝えたけど、一度に何戸も所有できるならこれはこれで面白い。
相続や等価交換でいくつかまとまって所有してるオーナーから一気に買うと、ある意味1棟物件に近いメリットが得られる。
50部屋あるマンションの1戸を持つより、そのマンションで10戸や20戸をまとめて買う。貸し出しして利回りが良ければ、それも十分に元がとれる。
買い進めてそのマンションの半数以上ゲットできると、大規模修繕の時期や物件の運営方針なども自分で決められるように。
マンション管理組合の長となって主導権を握れるんだ。
分譲マンションって、結構いい造りをして販売してるところが多いので、貸し出ししたら賃貸物件仕様より早く決まるケースが多々ある。
しかも1戸ずつ部屋が分かれてるから、細かく処分もできる。1棟物件は丸々販売することになるから細かく売却ができない。
そこは1棟物件にはないメリットかな。
③土地を持つメリット
不動産投資は「建物と土地」に分かれて所有をすることになる。
土地何%、建物何%って感じで、ワンルームならこの割合が少ない。しかし1棟物件は土地100%建物100%ぜんぶ自分の持ち物になる。これが強い。
土地は価値が変わらないものとして考えられてるので、ずーっと土地の値段は変わらない。
近くに大きなショッピングセンターができたり、新幹線やリニアモーターカーが通ることになるなら地価は上がるけど、まあ滅多にそんなことはない。
価値が変わらないから、売却も安定している。これが金融機関からするとめちゃくちゃメリットにみられる。
土地を担保にしてまたお金を借りれるからだ。
そのお金で新しいアパートやマンションを買って賃貸に出せば、家賃収入で儲かるよね。
対してワンルームは土地を持ってる割合は非常に少ない。建物を買ってるイメージ。で、結局建物は古くなると痛んできて価値も下がるから、ワンルームマンション投資って価値がめちゃくちゃ下がる。
1棟物件は建物は同じように価値は下がるけど、土地の価値は変わらない。
これが土地を持つメリットなんだ。
④結果儲かるのは1棟
家賃収入で言ったら、1戸の部屋よりたくさんの部屋からの家賃収入があった方が儲かりやすい。
ワンルームマンションは退去されたら家賃は0。空室が続けばずっと家賃は入ってこない。
その間の銀行への返済は続いているので、空室の時にローン返済ってするとサラリーマンの給料は吹っ飛んでしまう。
あなたが8部屋の1棟アパートを持っていたら、1部屋空室になっても残りの7部屋から家賃が入る。2部屋空室になっても残り6部屋から家賃は入る。
家賃が0になることは限りなく確率が低いので、収入は安定しやすい。まあ、購入する時は入居率85〜90%以上の物件を購入するように目利きするから、0になる確率は極端に少ないことになる。
戸数が多いほど家賃は多く入り、しかも安定するので結果ワンルームマンションより1棟物件の方が儲かりやすい。
しかも売却するときも土地を持っているので、売却価格も安定する。出口戦略もバッチリだ。
僕は1棟物件はプロより初心者の方がぜひやるべきだと考えている。
保有中は家賃も安定するし、売却の時も土地代金は回収できる。まさに願ったり叶ったりだ。
あなたがサラリーマンである程度収入がある人なら、ぜひチャレンジしてみる価値はある。
そのためには、不動産投資家が周りにいる環境をつくってからトライしてほしい。
分からないことはプロに聞く。当たり前だが、そんな環境があってこそ不動産投資は成功する。
僕も最初は経験者の方からアドバイスを受けてトライした。結果大きなトラブルもなく、問題が起きてもすぐ解決できた。これって周りの環境でうまくいくか、いかないかが決まっちゃうね。
あなたが不動産投資で成功したいなら、まずは環境づくり。そのためにも気になる方はご連絡ください。
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