どうもRoma（ろま）です。
普段は不動産投資のアドバイスをしてるんだけど、その中でも「知り合いが営業マンに騙されて…」や「もし物件を購入するとなったら、どこに気をつけたら良いですか？」という質問をたまにもらう。
みんな不安だし、騙されてほしくないものだ。
僕も良い業者から購入できたから、満室になり家賃収入もガッポリもらえた。でも悪い営業マンに騙された場合、家賃収入どころか借金を背負ってゴミ物件を所有することになる。
そうならないように、今回は「こんな悪徳セールスマンには気をつけろ」と題してお伝えしていきたいと思う。
今あなたが不動産投資にやる気を出しているなら、必須で知って欲しい内容だ。
①「保証」をつけたがる
不動産投資にはリスクがつきものだ。
例えば空室になったら家賃は入ってこない。物件が古くなったらメンテナンスが必要。家賃だって一定じゃなく下落する。こういったリスクに「保証」がつけられたらうれしくないかな？
それが「家賃保証」だったりする。いわるゆ業界用語でサブリースと言われている。
サブリースを組むと、自分の物件に入居者がいなくても家賃が入ってくる。一種の保険のようなものだ。入居者がいない時はかわりに業者が家賃を払ってくれるので、オーナーとしては家賃0の期間がなくなる。
まあその分サブリースの保証料がかかるので、ほんと保険に加入してますって感じだね。
めちゃくちゃ良さそうなこのサブリース。実はこの保証をやたらと進めてくる営業マンには気をつけよう。これ、サブリースって業者が1番儲かるように出来てる。
裏側としては、サブリースを組める物件はそもそも満室にできる確率が高い物件にしかやらない。
何でもかんでも家賃保証をしてたら、業者は大赤字だからね。「ここは入居者もすぐ付くでしょ！」ってところにだけ家賃保証を組み込めるようにして、保証料をガッポリもらう。
ついでに、入居者が居てもいなくても保証料は当たり前のようにもらえるので、あなたの手取りが下がることになる。基本、管理会社に管理を委託して支払う手数料は家賃の3〜5%。家賃保証に関しては10〜15%ほど手数料として取る。
もし一般的な管理じゃなく、サブリースで契約した場合は年にして3倍もの手数料を払うことになる。しかも、業者のやることは変わらず、だ。
確かに家賃保証はありがたいが、そもそも空室になるような物件を買ってはいけない。「空室になったら困るでしょ？だからうちが保証しますよ」は聞こえがいい話。
裏としては「ここは満室にできる可能性がある物件だから、家賃保証もつけて手数料もたくさんもらっちゃえ」なんだよね。
レンタカーを借りて「万が一の時の一時保険に入りませんか？」の不動産バージョンだと思ってもらえたらいい。不安や悩みに勝るビジネスはないからね。
むしろ「この物件は〇〇があって人気です。しっかりメンテナンスすれば入居者もつくでしょう。家賃保証なんか要りませんよ」と堂々と物件に対して自信がある営業マンの方が信頼できるね。
②新築ワンルームの営業マン
全員じゃないんだけど、新築ワンルームの営業マンの9割は信用ならない。
なんでかって？「自分のことしか考えてないから」だ。※中には本当に相手のことを考える営業マンもいるのでご承知を
おそらく、不動産業界の中でもトップに稼げるのが新築ワンルームの営業マンだと思う。だって1件売れたら数百万の利益があるからインセンティブも大きいんだ。
物件価格の1〜2割は業者の利益だと思ってもらっていい。ヤバい時は3000万円のワンルーム物件に1000万ほど利益が載せてあることもある。ひどい…。
僕は不動産業者も営んでいたので、裏側を知ることができた。新築ワンルームはほんとにとんでもない世界だった。
新築ワンルームを営業する時は「節税」「年金がわり」「資産形成」「不動産が安心」など、確かに一部を切り取ればそう聞こえるものばかりのトークが繰り広げられる。
若い20代そこそこでも、この営業トークを身につければ面白いように売れる。だから彼らの左手にはピカピカのロレックスが輝いている。
マジで新築ワンルームだけは買わないで欲しい。あなたが年収2000〜3000万円あって節税の意味で購入するならまだしも、それ以外のサラリーマンは手出ししたら負債を抱えることになる。
僕の知り合いに年収1500万で3件新築ワンルームを買って、毎月7万円の手出しをしてるサラリーマン大家がいた。
そこから1棟物件を購入したい！って言っても、ムリなんだよね。だってワンルームマンションは資産じゃなく負債として銀行から見られるから。資産を産むものじゃなく、負債を抱え借金を返しながら所有して、35年後に古くなった物件を売る。
その時には売却もかなり下がってる。イチバン儲かる人はもちろん業者なんだ。
そんなこと口を裂けても言えないから、営業マンは「今しかない」「この物件はラスト1」などとあれこれトークを繰り広げて勝負に出る。
売ったらこっちのもんだ。あとは1〜2年後に「あれ？節税の意味で買ったのにあまり節税にならない」と気づいた時には遅い。
営業マンに利益を吸い取られ終了となる。
③資料に頼る
物件を購入するときに、少しばかり資料がある。
間取り図や物件の場所などの概要が載ってる資料だ。これらをマイソクなんて呼ぶけど、この資料に基づいて営業してくる営業マンにも気をつけた方がいい。
要は「資料だけに頼る」人だ。自分で確認ごとなどは何もせず、現地にも行かず勧めてくる。
僕の知り合いの業者は地方の物件だろうが山奥だろうが、実際に見てから人に紹介する。まだ現地の確認をしてない場合は地元業者からその物件のことを聞き出したりしてとにかく自分で確かめることを怠らない。
そりゃ数千万数億する物件なんだから、紹介する方もプレッシャーがある。それをしっかり自分で見て聞いて確かめるんだ。
ちょっと余談で、昔出会った営業マンに「これって写真だとサイディングになってるんだけど、表記はジョリパットでしょ？どっちが正解なの？」って聞いたら「ろまさん詳しいなら自分で聞いてください」って言われたことがある。え？！？ってビックリしたよね。
そもそも目の前の営業マンはサイディングとジョリパットが何なのか分かってなさそうで、知らないことはあやふやにするタイプだった。
結局自分で確認したんだけど、まだまだ腑に落ちない点が多かったからその物件は流した。
こういう営業マンは、何も質問せずハイハイと答えてくれる素人にしか売れないんだろうなーと思う。
そう、そういう「何も知らない素人」にあなたがならないように。
④ゴリゴリな営業マン
THE！ゴリゴリ営業マンには気をつけよう。
これは以前も伝えたが、まあ外見は内面をよく反映しているものだ。
ブランド品に身を固めてる人、スーツにこんがり焼いた肌が見える色黒男。歳の割にはビール腹。眉毛は細く昔ヤ〇キー？だったんですかって風貌。で、声がやたらでかい。
こういう人から「めちゃくちゃいい物件です！」って提示されて過去1度も良かったことはない。
大体紹介があるのも新築ワンルーム、新築アパート関係。新築って業者側は1番儲かるからね。金額を上げることだってできるからとにかく儲けるには手っ取り早い。
業者から買う新築で良かった試しは一度もないわ。。。というのが僕の経験上言えること。
だから新築アパートを自分で建てたよ。僕は現場監督をやってたし、建築士も宅建も持ってるからその辺りはプロ。自社で建てたから安く仕上がるし、入居付もすんなりできた。
新しいものを安く仕入れて貸し出せば、利回りだって高いでしょ？あなたもそういうことができるならまだしも、大体は難しいから業者から買うんだ。
でも、新築をやるならちゃんとした営業マンから買おう。大体が自分のことしか考えていない業者が多い。
僕が勧めてる中古アパートは、業者の利益を載せるのが難しい分野。
そもそも中古だから価格も下がってるし、家賃だって下がる。利回りもある程度ないと販売できないし、そうなると自分のところの利益をどれだけ削るかが勝負。
そして、ちゃんとアフターフォローもしてもらえる業者から購入すると、満室になるし末長くお付き合いができる。
僕は最初、不動産投資家からこの業者さんを紹介してもらった。何事も最初は紹介から始まると思うけど、こういう良い業者は紹介でしかお付き合いができない。
広告で宣伝して問い合わせください！なんてしない。そんなことしなくても、口コミで広がるからね。
あなたが良い業者を知りたいなら、ネットで問い合わせてもまず会うのは不可能だと思った方がいい。
むしろあなたがやらなければいけないのは「不動産投資家と仲良くなる」ことだ。
ここから人脈を広げていかないと、いつまで経っても理想の物件には出会えないと思った方がいい。
まずはその環境を手に入れよう。あなたの不動産ライフがうまくいくことを願ってる。
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