絶対に買ってはいけない物件とは
どうもRoma（ろま）です。
僕はいつも不動産投資のアドバイスをしてるんだけど、問い合わせの中に「絶対に買ってはいけない物件ってどんなものがありますか？」という質問はよくある。
一見利回りが良さそうに見えても、購入したらあとから色々と問題が出てきて、結局売却したら損をした。なんてことはあり得る話。
では投資で失敗する「絶対に買ってはいけない物件の条件」とはどんなものか。
今回はその話をする。
①変えられない欠点
買った時は外壁が劣化していた。また設備が古すぎる。
こう言った「欠点」と呼べるものはいくらでも変えられる。
しかし、不動産特有の「立地」に関しては変えることができないんだ。
そもそも不動産ってのを辞書で調べると「土地や建物など動かすことができない財産」と出てくる。
静岡のアパートを購入した後に、やっぱり渋谷に移動しよう！なんてできないよね。
どうしても変えられないものは何をしてもムリ。
利回りが高くても災害が多い地域だと、浸水したりしてキケンだ。
なんとなく立地については判断がつくだろうけど、パッと見では分からない欠点もある。
例えば近くに風営法に引っかかるお店が立ち並んでいて治安が悪かったり、反社会的勢力の事務所があったり。
こういう物件は管理会社が取り扱うのを嫌がるので、あとで入居付に困難になる可能性がある。
だから、立地は1番最優先に見るべきだ。
幅広く「埼玉県」や「神奈川県」のようにまずエリアを絞り、その次に「神奈川県のどこか」でピンポイントな立地条件を把握する。
不動産って、個別性が強いクセがある投資なので、道を挟んだ向かい側で価値が全然違うなんてのは多々ある。
大きな環状線などが走ってると、その道の東側は価格が高くて人気だが西側は価値がガクンと下がるってこともよくある。
利回りが高い地方物件でも、中身が「法人契約のサブリース」だったら、その会社がサブリース契約を解除したら終わり。
学生をターゲットにした物件も、コロナ禍の影響で都内のキャンパスに移動するなんてことも考えられる。
今は利回りよくても、あとで後悔しないものを購入しよう。
②違法建築物
本来建てられない建物を無断で建ててしまった。
建築基準法に違反してたり、未登記の増改築があるとそれは違法物件になる。
昔（30年以上前）は完了検査を受けずに登記申請ができることもあった。やっちゃダメだよ。でもできた時代があった。
図面と違う建物を平気で建てる人もいたんだ。今は絶対できないけど、昔はずさんだったんだね。
だから、建築確認じゃなくて「確認済書」という完了検査を受けた証のものが発行されてない物件には手を出さないほうがいい。
なんで違法物件に手を出してはいけないかというと、出口戦略が困難になるから。
銀行も違法建築物にホイホイと融資はしない。だから購入するときもノンバンク系の金利が高いところに借りるかキャッシュで買うか。
金利が高ければ当然利回り悪くなるし、現金で買える人を探すとなると買える人が少なくなる。
結果、売却に困って流動性が低くなるので買わないほうがいいという判断に。
キケンな物件には手を出さないように。
③事故物件
例えば孤独死や家事、殺人などその部屋で何かあった時は次の入居者に告知をしないといけない。
これは法律で決まっているので、隠しようがない。
もしあなたが購入する物件が殺人現場の物件なら、価値は半減して入居も決まらないだろう。
今は「大島てる」のような事故物件収集サイトたるものがあるから、マイナスの情報は消すことができない。
物件を買う時には、きちんと「重要事項説明」で確認することが大切だ。
もし可能ならサイトなどでマイナス情報がないか探っておこう。
実際に、物件を取得した後に過去に自殺がある物件だった！というのもなくはない。
売主と仲介業者が意図的に隠しちゃうケースだ。あり得ないけど典型的な事故物件。
内容が孤独死ならまだいい。これからお年寄りが多くなるし身寄りがいない方もいる。この場合は家賃を少し安くすれば決まるケースがほとんどだ。
中身がどんな事故物件なのか？をキチンと知って対処するべきだ。
④購入前によく調べよう
不動産にはメリットばかりじゃない。デメリットも含めてトータルで判断する必要がある。
モデル体型で顔が超タイプで料理も家事も全て完璧。頭も良くて性格はみんなに好かれる。
こんな女性とお付き合いしたいし結婚したいが、全て完璧を求めようとするのは出会うのが困難だ。
不動産も同じで、物件はデメリットをよく把握した上で、それを凌駕するメリットがあれば購入する。完璧な物件なんてない。
しかし、どうしようもできない欠点がある場合は先送りする。購入した後ではえらい目に遭うからね。
「立地」「建物の耐震問題や傾き」「瑕疵(殺人事件など)」はよく考えて物件選びをして欲しい。
そうすれば、直せるものは後から直せるからどうにでもなる。
あなたの不動産投資ライフが輝きますように。
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