どうもRoma（ろま）です。
僕は不動産投資のアドバイスもしてるけど、基礎知識から伝えることも多い。
サラリーマンの30代〜40代のお客様が多いので、初めて「投資」と言うものをやる人もいる。当然、不動産投資のことなんて知らないからまずは専門用語から伝えてる。
で、不動産投資をするときによく聞く言葉が『利回り』というもの。
利回りが良い悪いってなんのことなのか、また悪いと何が不便なのか。
今回はこの利回りという言葉について解説していく。
①利回りとは
利回りという言葉を調べると『投資金額に対する利子も含めた年単位の収益の割合のことを指している』とでる。
簡単に言うと『かけたお金に対してのリターン』ってこと。
投資金額に対してのリターンが大きいと、利回りが大きい。逆に小さいと利回りが小さいことになる。
なので、あなたが儲けたい！と言うことであれば利回りは大きい方が良い。しかし、リターンが大きいっていうことは、その裏側にはリスクがついてくる。
よく「ハイリスクハイリターン」と言うけど、まさにあれ。大きなリターンを求めると大きなリスクもセットでついてくる。
ここで不動産投資以外の投資でリターンとリスクが高いものを並べると
・ハイリスクハイリターン
⇨FX、バイナリーオプション、仮想通貨、オンラインカジノ、株IPO、先物取引など
逆にローリスクローリターンは
ドカンと短期で儲けたい！でもその分負けたら資金は0になる。ほんと一か八かの世界。これがハイリスクハイリターン。ずっと儲かり続けるのはまず不可能だ。
逆にローリスクローリターンのように、全然増えないのも面白みがない。どんな投資でも、最低は年3〜5%は利率（利回り）を確保したい。
100万円の投資金額で利率5%なら、1年後に105万円になる。投資金額に対して5%増える計算。投資初心者は大きなリターンを求めリスクを背負うよりか、着実に利益を積めるものから始めよう。
その中でも不動産投資は安定した家賃収入だから理にかなっている。
②不動産投資でいう「利回り」とは
ではここからが本題。
不動産投資での利回りとは「物件価格に対しての儲け」となる。それを計算するとこんな感じ。まず、家賃収入を物件価格で割ってあげる。
パーセンテージに直すために100をかけてあげる。これだけ。
例えば、物件価格が7000万円。年間の家賃収入が550万円だとする。計算すると7.86%になる(四捨五入)この物件の利回りは7.86%。
ね？簡単でしょ？これなら初心者でもすぐ利回りの計算ができる。と、ここで。実は不動産投資には利回りと言うものが2種類ある。知ってた？
まず、先ほど説明したのが『表面利回り』というもの。表面と言うくらいなので、ざっくりとしたおおまかな数字の利回り。よく「この物件は利回り何%？」なんて聞くときにはこの表面利回りが使われることが多い。
でもね、大事なのはこれから伝える『実質利回り』の方なんだ。
いくら表面利回りが良くても、実質利回りが悪かったら手元にお金が残らない。実質利回りとは、物件を維持した時にかかった経費なども差し引き、実際に儲かったお金を計算する。
例えば先程の例の物件価格が7000万。年間の家賃収入が550万円。ここまでで表面利回りは7.86%。ここに、一年間でかかった経費が400万円あったとしよう。
経費の内訳は、銀行への返済、金利分。管理会社への管理手数料。修繕費。共用廊下の光熱費代。その他物件を維持するために支払った諸経費などなど。
これら全てが合わさって400万円。では先程の式に当てはめていくと、年間の家賃収入550万円から400万円を引く。残りは150万円。これを物件価格で割る。
そしてパーセンテージ直すために100をかける。ここで出てきたのは2.1%(四捨五入)
これが実質利回りの数字。さっきと全然違うでしょ？
不動産を所有したら、税金払ったり管理会社への手数料を払うお金は必要。このお金を家賃収入から払ってあげる。
あなたがラーメン屋の店長でひと月に100万円売り上げても、店舗の家賃代や材料費、アルバイトの人件費や広告費などに50万かかったら残りは50万。これが利益。
このように実際にはいくら儲かった（利益）のか？それを知るには実質利回りを知ることが大切。この計算を購入前にする。慣れるとこの計算からほぼドンピシャで物件を維持することができる。
ここは慣れが必要だから、ネットで投資物件の掲載を見て練習してみよう。
③理想の利回り
先ほどは表面利回りと、実質利回りの説明をした。では、不動産投資において理想の利回りとは？
①表面利回は10%以上
②実質利回りは1%~2%程度。できたら2%は欲しい。
表面利回りで高かったといっても、諸経費がたくさんかかる物件は儲からない。同じ規模の物件を所有しても、都内と地方では固定資産税が違う。
築年数が古ければ大規模修繕の費用がかかる。管理会社によっても手数料が違う。
一つ一つの諸経費が重なって、実質利回りの結果に現れる。コツコツ経費を落とせるものを見つけないといけない。これって会社経営も一緒。あなたの家計もおんなじこと。
売上（給料）良くても、毎月の固定費がたくさんかかる。家賃やサブスクなどに大量にお金を費やす。手残りなんてないよね。
経営したての当時の僕は、とにかく会社を大きくしようとたくさんの人を雇用した。売上は伸びたんだけど人件費などの固定費もたくさんかかった。
事務所も大きいところが必要になると、家賃も倍する。売上大きくしてもかかる固定費が圧迫されるから結局手残りはあまり変わらないんだよね。
事業も複数やってたので、その都度会社を起こして事務所も確保して、人も雇って…かなり経費を使ってた。
当時はそれが充実してる経営だと思ったけど、毎月の給料日が来ると、支払う側としてはヒヤヒヤもん。「この前給料日が来たのにもう来たの？」なんて経理とよく話してたもんだ笑
話を戻して、実質利回りが2%となるには表面利回りは10%程度は欲しいところだ。
利回りと一言で言っても、表面利回りがあったり実質利回りがあったり。
表面利回りが良くても実質利回りが悪かったら手残りは少ない。家賃収入が下がったら固定費も払えるか不安になる。もしあなたが不動産を持つなら、実質利回りを考えて所有しよう。
僕がアドバイスする時は、必ずこの実質利回りを自分で計算できる力を身につけてもらう。難しそうだけど、慣れだからすぐできる。まずは怖がらずに一歩踏み出して欲しい。
アドバイスが欲しい方は公式LINEから連絡してくれ。
