どうもRoma(ろま)です。
不動産投資を始める場合、新しい物件を買うか中古の物件を買うかは悩む部分。実は最初のこの選択肢で、今後の不動産投資ライフが大きく変わってくる。場合によっては2棟目3棟目も軽々進める。しかし、選択肢を間違えると1棟だけで終了。その後は細々とローンを返済し20年後や30年後に2棟目、、、みたいなスピードになる。
なぜそこまで変化があるのか？今回は新築と中古のメリットデメリットをお伝えしていく。
①新築のメリット・デメリット
新築とは新しく建てること。もしくは新しく建てて売りに出されている物件のこという。ちなみに新築と言う謳い文句は、建ててから一年以内のこと。これを過ぎると誰が使ってなくても中古になる。だから売れ残ったら。1年以内しか新築と言えない。
そして、その間に1度でも誰か人が住めば中古になる。そんな新築のメリットは新しいこと。
当たり前のこと言ってるなーこいつはと思うかもしれないけど、この新しいに含まれたメリットはかなり大きいものがある。
・新しいから入居者が付きやすい。
・新しいからメンテナンス工事が必要ない。
・新しいから銀行からの融資をひきやすい(価値が高いので)
・新しいから最新の設備が揃っている。
・新しいから家賃も高く取れる。
など、日本人は特に新しい物が好き。新築ってだけでも入居率は格段に上がる。以前僕は東京の中目黒の新築3LDKのマンションに住んだことがある。
床は大理石。キッチンや洗面化粧台も大理石だったりして設備は最新。駅からも徒歩5分以内と近かった。とても住みやすいマンションだった。そこまで大きいマンションではなかったが150世帯ぐらい入っていて、僕がここに住みたい！と思ったときには残りの1つしか残っていなかった。家賃もウン十万だったが、新築で駅近と言うこともありすぐに埋まっていた。新築の力恐るべし。。。
また不動産オーナーになった場合、新しいのでメンテナンス工事がほぼ必要ない。大体新築から10年は特にメンテナンス工事をすることもない。10年経っても設備だってまだまだ綺麗な状態。なので、修繕費は最初はそこまでかからない。このように新築を持つことによって、安定した収益を得られることも考えられる。
では、新築のデメリットは？
デメリットとしては、なんせ新築と言うくらいなので物件価格が高い。これが最大のデメリット。最初の購入金額が高くなると、投資したお金を回収するのに時間がかかる。ということは、利回りは自然と低くなる。利回りが低くなると、不動産投資としての収益は下がる。
そして家賃の下落率が大きいのも特徴だ。新築のときには家賃は高く取れるが中古になった瞬間ガクンと下がる。新築からの1回目の下落率がいちばん大きい。
新築と謳えるボーナスチャンスが無いので、次の中古の部屋として募集した時は家賃が下がることを覚悟しよう。場合によっては新築時の10%から20%下がる。
で、悪徳業者は新築当時の家賃でず〜っと長くシミュレーションしてきたりする。高い家賃設定のままシミュレーションされたら考えていた収益が見込めない。それを知ってて素人を騙そうとする。そんな新築業者は後を断たない。
ここは新築を買うときに1番気をつけて欲しい部分。家賃が下がる事を前提に物件を選んでいこう。
②中古物件のメリット・デメリット
では中古物件のメリットは？
・価格が安い
・家賃下落がほとんどない(下落が落ち着いている)
・利回りが高い
・場所を選びやすい
などなど。新築だったときのデメリットが中古にはメリットに切り替わる。
特に利回りが高いという部分は不動産投資ライフにおいて非常に重要視される部分。
やっぱり手元にお金が多く残ったほうがいい。少ないよりか儲けたいよね？それは僕も同じ。
だから僕も最初に買ったのは中古の物件。価格も安く利回りも非常によかった。そして良い物件だったので売却した時の売却益も出た。たまたま時期が良かったのもあったが。
ではデメリットは？
・修繕費が高くかかる
・ボロボロだと人気がない物件になる
・ハイリスクハイリターン物件になりやすい
といった、どちらかと言うとプロ向けの物件となりやすい。修繕費も外壁や屋根だけではなく、キッチンやお風呂などの水回りも交換しなければいけない。
安いからといって飛びつくと、後で入居者が全然入らなかった！というただの箱を買ったような状態に陥る。初心者がもし中古物件(特に築30年以上)を持つときには、必ず不動産投資家からのアドバイスを受けてやってほしい。
業者が騙して「これ良い物件ですよ」と平然とゴミ物件のようなものを提示してきても、あなたにはその目利きができない状態。キケンだ。
でもそんな時に不動産投資がしたい！という気持ちが先行して、目利きができない状態でも物件を購入してしまうパターンがちらほら、、、失敗談として聞く。
中古物件はしっかりとした準備ができればお宝物件になる。経験を積んでぜひチャレンジしてほしい。
③初心者は新築と中古どちらがいいのか
ズバリ。安定を求めるなら新築が良い。新築というだけで人気なので入居率も高い。また設備も最新で修繕費が当分の間かからない。まさに維持がラク。
しかし新築は金額が高い。投資金額が最初大きいと利回りも低くなる。なので最初は投資金額が低い中古物件から始めるように。そしてスキルが高まったら新築物件に進んでもいい。
ちょっと余談で。僕は裏技なやり方で新築のアパートを建てた。新築なのに利回りは中古並みに取れている。なぜかって？僕はもともと現場監督をしていた。そして工務店として自社で工事を発注して建てたから、安く建てることができた。
利回りも市場に出回っているような新築アパートとは比べ物にならない。このようなツテがあなたにもあれば新築を選んでも良いと思う。
こんな環境があったらいいよね。だから環境ってすごく重要なんだよね。
不動産投資をチャレンジするなら、必ず環境整えてからチャレンジしてほしい。
あなたの不動産投資ライフがうまくいきますように。
