どうもRoma(ろま)です。
僕はいつも不動産投資のアドバイスをしてるんだけど、たまにセミナーとかで「不動産投資って結局借金を背負うことになるんですよね？」なんて質問をされる時がある。
そうなんだよね。結局何千万や何億ってお金を僕らは動かしているので、それを全部キャッシュで！っていうことはしない。金融機関からお金を借りて物件を買う。
最初は僕も「いやー、そんな借金抱えたくない」って思ってたんだけど、これが借金背負えば背負うほど旨みがあって‥笑
そこで今回は、不動産投資における借金の意味をお伝えしたいと思う。
これで不動産投資においての借金は怖くないよ。
①良い借金と悪い借金
まず、借金と一括りにせずに「良い借金」と「悪い借金」に分けて考えたいと思う。
え？良い借金なんてあるの？ってことだけど、実は単なる負債と『資産をつくる借金』とがある。
よく借金と聞くイメージで代表的なのが「クレジットカードのリボ払い」や「カーローンの支払い」「消費者金融などで借りたお金」などがある。
これ、全部悪い借金で絶対にしてほしくない。理由は「お金を払っても資産をつくることはできない」単なる負債だから。
あなたが欲しい洋服や時計をとりあえずクレジットカードのリボ払いや分割で支払う時、金利が発生している。
先に品物が手に入るからとても嬉しい仕組みなんだけど、クレジットカードのリボ払いの金利って知ってる？だいたい年利15%前後はかかる。
住宅ローンが年1%以下だから、どれだけ高いものかがわかる。
例えば50万円をリボ払いした場合、月々1万円の返済で手数料は28万以上になる。元金の半分以上が手数料になるという恐ろしいものだ。
それでいて、返済しても手元に残るのは品物だけ。
新品で買ったものも中古になれば当然価値は下がる。もしかしたら値段がつかないかもしれない。
そういったものを多くのお金（手数料）を支払って手に入れても、お金としてはムダだったことになる。
モノが手に入った当時は嬉しいとかの感情はあるんだけどね。あくまでお金の価値としてはマイナス。
こういった「資産」として残らないものに借金を抱えるのが悪い借金だ。
では良い借金とは？それが不動産投資での借金になる。
②不動産投資の借金とは
悪い借金と違って、良い借金の部類に入るのが「不動産投資」の借金。
物件を買うためにローンを組む。毎月返済する。完済すれば残ったものはアパートやマンション。それを貸し出せば家賃が入る。このように「お金に変えられる価値があるもの」に借金をすることは良い借金と言われている。
ビンテージ時計、フェラーリなどの価値が落ちない（もしかしたら上がる）高級車、絵画や美術品など価値が下がらず、むしろそれを使ってお金が増やせられたら良いよね。
僕の知り合いの起業コンサルタントはフェラーリでドライブしてコンサルしてる人が居た。
フェラーリに乗る体験ができるなんて嬉しい、そんなところでクロージングされたら申し込んじゃうよね。
フェラーリを使って売り上げを上げているんだ。
こういったお金を作るための借金なら、すればするほど資産が大きくなる。
それの代表的なのが不動産投資になる。ちなみに、物件を売ればお金に変えられるからね。
ちゃんと最後もお金を産めるものかが決め手になる。
③借入して買うメリット
不動産投資のように、資産がつくられるものは借入してでも持つメリットがある。
まず、不動産投資は毎月の家賃収入が入る。その家賃の一部を物件の返済に充て、借金を返していく。次第に借金は減る。
借金を返せるアテがあるから、借入しても怖くない。
極端に言えば、家賃収入がちゃんと入る物件ならどれだけ借金を抱えても怖くないものだ。
で、いつかは借金はなくなる。返し終わったら今度は純資産になり、売却したらいつでもお金に変えることができる。
現金が多くなると選択肢も増えるから、自分の夢も叶いやすいよね。
で、不動産の場合は「担保」にもなるので、その不動産を一つの保証としてまたお金を借りることもできる。
あなたがアパート1棟持ってて、借金を返し終わっていたとしよう。そのアパートには5000万円の価値がある。
じゃあ、そのアパートを担保にしてまた銀行からお金を借りよう。こういったことができる。
銀行側としては、もし返済に滞ってもアパートを担保にしてるからこれを売却してお金にできる。
返済には困らないというのが担保の役目だ。
だから、不動産投資はお金が借りやすくさらに物件を増やすことが可能。
物件が多くなればそれだけ家賃収入も多くなるし資産も拡大する。
不動産投資こそ、借入して購入するものだ。
④サラリーマンこそ不動産投資
サラリーマンのように、毎月給料が入ります！って保証されてる人たちには、銀行はお金が貸しやすい。返済する目処があるからね。
でも、経営者やフリーランスはちょっと違う。
売り上げが良いのがずーっっっっと続くわけではなく、波があるもの。だから返済が滞る心配もサラリーマンより高い。
こういう考えの元、経営者やフリーランスはお金を借りにくい。
サラリーマンなら不動産投資でお金が借りやすいし、家賃収入が入ってきたら会社の給料とプラスしてダブルで安定する。
そしてコツコツ返済を続けていくと借金の額が減るから「追加融資はどうですか？」と銀行側から話を持ちかけてくれるかもしれない。
僕が経営者の頃に始めた不動産は、売り上げ金から個人の資産から全て審査にかけてもらって、それでも普通の会社員の半分の額しか借り入れが出来なかった。
まあ条件が悪かったね笑。売上は億超えてたけどそんなの関係ない。お金を貸す側はいつも、しっかりした「安定」が欲しいんだ。
このように、サラリーマンは不動産投資をしやすい属性にあたるので、あなたがサラリーマンで不動産投資に興味があるならぜひチャレンジして欲しい。
僕もサラリーマンの方に不動産投資のアドバイスをしてるので、ぜひお声がけください。
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