どうもRoma(ろま)です。
僕はいつも不動産投資のアドバイスをしてるんだけど、その中でも「家賃を滞納されたらどうするんですか？」なんて質問をよくされる。
確かに、不動産投資において家賃を滞納されるのはとても厄介なことで、家賃を払ってくれないとオーナーとしては収入が途絶えてしまう。
そこで今回は、そんな家賃滞納に対処するべく対策をお伝えしたいと思う。
僕も家賃を滞納されたことが何度かあるけど、対策をしておいたから乗り切ることができた。
あなたのオーナー力を上げる対策として覚えておいてほしい。
①そもそも、家賃って滞納されるの？
僕や僕の周りの不動産投資家も、家賃を滞納されたことがあると言っていた。
だから、普通にあるのかなーと思うんだけど、調べると全国で5%前後の入居者が家賃を滞納するらしい。
もしあなたが100室のオーナーだったら、5部屋は滞納。これって結構多いよね。
なのであまりないケースと思いきや、僕的にはちょっとリスクに感じている。
そこで、対策をしてから貸し出しをすることで、滞納も怖く無くなる。
あ、ちなみに。家賃を滞納されてもすぐに退去申請を出せるものではない。
大体3~4ヶ月ぐらい続けて家賃を滞納されてから、初めて法的に動くことができる。
あと、弁護士さんなどを使って法的に動くとなると、弁護士費用もかかるし結構時間もかかる。絶対に対策は施しておこうね。
②まずは保証人をつけておく
入居者以外にも、誰か責任者をつけておく。
これが保証人であり連帯保証人だったりする。
保証人っていうのは、入居者が払えないという確約ができてから初めて返済する義務がある。しかし連帯保証人は自分が同じような債務を負った立場のため、請求されたら反論できずに返済に応じなきゃいけない。
要は、連帯保証人の方が責任が重たいってこと。
あなたも誰かに保証人や連帯保証人を頼まれても、絶対に軽い返事なんかしないようにね。
話を戻そう。あなたがアパートやマンションのオーナーだったら、ちゃんと賃貸借契約の時に保証人をつけてもらおう。それもちゃんと連帯保証人でね。
大体が親御さんや親戚の方に入ってもらうことが多いと思う。でもね、ここでも注意なのがその連帯保証人がちゃんと返済できるだけの資金力があるのかは知っておいた方がいい。
親御さんならちゃんと働いているのか。もう年金生活の親御さんに家賃を払ってと言っても、難しいかもしれないからね。
オーナーとしては、連帯保証人などをつけておくと一つ安心だ。
③保証会社を最初からつけておく
僕は必ず保証会社をつけている。
今回のように、家賃の支払いが滞った時は保証会社がオーナーへ家賃を立て替えてくれる。そして保証会社は入居者に取り立てに行く。
本来はオーナーとして家賃を取り立てに行くものだが、そういったトラブルを解決してくれるのが保証会社だったりする。
なので、対策としては一番やってる人が多いんじゃないかな。僕の周りにも保証会社をつけて賃貸借契約を結んでいるオーナーが多く、僕もそれにならっている。
じゃあこれで解決じゃんって思いきや、保証会社をつけるのもデメリットがある。
それは3ヶ月ほどしか保証を続けてくれないこと。まあ確かに保証会社も永年保証していたら、彼ら自身が入居者から取り立てるのも難しくなる。
それに、3ヶ月ほど経っても家賃を滞納する人をずっと住ませる方が危険だ。オーナーとしても入居者の状況を確認して、ちゃんと払う意思があるのか。また払える財力なのかをしっかり見極めないといけない。
入居者に最初に払ってもらう「敷金」は、家賃に充当できるものではあるが、3ヶ月ほど敷金をもらう物件も昨今は少ない。
なので、保証会社を通して3ヶ月ほど保証してもらったら、あとは強制退去に向けて進む。これが一般的な流れになる。
④管理会社と一致団結
保証人や保証会社などの強い味方をつければ怖いものなしだが、それと同時に「管理会社」との連携もとっておこう。
僕は管理会社にはどんなに離れてる物件でも年に1度はご挨拶に伺う。直接会って顔を見せて、感謝の気持ちを伝える。
このように関係をつくっておけば、入居者募集の時に注意深く審査をしてくれる。
僕もあったけど、静岡の物件で「こちらの方、今は定職についておらず内定をもらって2ヶ月後に務めるそうですが、どうしましょうか？ちょっと訳アリそうなので、私たちとしては会社に勤めてから最初の給料明細をもらってからの判断が良いと思います」なんてわざわざ言ってくれた。
僕はいつも「満室にするのが目的なので、どんな方でもウェルカムです」なんて伝えてるんだけど、そう言ってもらえたら管理会社さんの意見に素直に耳を傾ける。
案の定、その方はクレーマー気質で家賃滞納で追い出され、僕の物件の審査を受けようとしていたらしい。そういうのも調べてくれたおかげで、僕の物件は他の方に入居を譲ることができた。
満室にしても家賃を払ってもらえなかったら困るのはオーナーだ。そして管理会社としてもしっかり家賃を払ってもらわないと自分たちの管理料ももらえなくなるし、強制退去など手続きが大変になる。
管理会社とは持ちつ持たれつつの関係をあなたもつくってほしい。
このように、家賃の滞納リスクはかなり怖いものがあるが、しっかり対策をすればいい。そもそも５％の確率なんて運のようなものだ。むしろないほうが当たり前だ。
しかし、何も対策をしていなかったら自分が慌てるだけだ。しっかりと保証会社や保証人の対策をして、あなたの不動産投資ライフを輝かせてほしい。
僕も応援している。
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